法拍房，正在进入更多购房者的视野。
原因很简单。首先起拍价较低，通常只有市场价的7-8折;其次大多不限购，对于没房票的人来说，极具吸引力。
第三，与二手房交易不同，法拍房还无需支付中介佣金……
但作为法院强制拍卖的特殊房源，法拍房本身的独特性质，决定了它与普通商品房不同，即存在一定风险。
法拍房(司法拍卖)，是指人民法院将查封、扣押、冻结的被执行人(原房东)财产，在被执行人逾期不履行义务时，依法以公开竞价的方式卖给出价最高的竞买人。
房贷断供、抵押无法偿还，司法没收等情况，都可能促使房子被拍卖。
同时，原先房屋的产权过户、税费缴纳、物业水电费等，法院只会出具证明文件，具体操作仍需买家自行解决。
所以，通过司法拍卖，虽然可以“捡漏”到高性价比房产，但也可能遭遇一些无法预计的风险。
今天，《层楼说法》将结合一起真实案例，给大家讲讲可能遇到的“那些坑”!
案例简介：
李女士与房产公司签订购房合同，付清房款后办理备案登记，房屋未交付且至今未办理房产证。
后该房产公司因其他事项被起诉，标的房屋被财产保全，在案件执行阶段，标的房屋进入司法拍卖程序。
吴先生拍得标的房屋，但由于原购房合同已经备案登记，产权无法变更到吴先生名下，他由此开始了焦虑的奔波协调之路。
两个买卖关系均成立，但都不是房屋的所有权人
(一)司法拍卖为特殊买卖形式，合同有效
根据《拍卖法》规定，拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。因此通过司法拍卖竞得房屋，是特殊的房屋买卖合同。
(二)先前的房屋买卖亦有效，但备案不发生物权变动
根据《物权法》规定，“当事人之间订立有关转让不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
因此，原买受人与房产公司签订的购房合同合法有效，但不动产物权设立、变更以登记为准。
该房屋买卖合同的备案登记，不是房屋所有权设立、变更登记，这种备案登记的性质更偏向行政监管措施，不会产生物权的公示及变动的效力。因此原买受人未办理房产证，仅进行房屋买卖合同备案并不发生物权效力。
综上，原李女士与吴先生均为房屋买受人，前后签订的两份买卖合同均有效，但物权均未转移。
吴先生面临的实务困境
吴先生的过户要求，在法院、房管部们、税务部门几个单位间均遇到问题。
执行法院：拍卖房屋前已进行公示及瑕疵声明，拍卖成功后出具《拍卖成交确认书》和《执行裁定书》，不能办理过户的责任，并不在执行法院。
房管部门：经查询，案涉房屋已出售且办理过网签登记备案手续，不能确定是否待售新房还是“一房二卖”，何况吴先生没有纳税证明，按流程规定不能办理过户手续。
税务部门：因不能确定是待售新房还是“一房二卖”，办税没有依据，建议吴先生明确房屋性质后才能处理。
司法拍卖房屋的前期风险梳理
(一)司法拍卖房屋的瑕疵披露
1、拍卖房屋来源
《民事诉讼法》第二百四十七条规定，“被执行人未在人民法院指定的期限内履行生效法律文书所确定义务的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产”。
当债务人不履行生效法律文书确定的债务，人民法院启动强制执行程序，公开处理债务人的财产，以清偿债权人债权的。
因此司法拍卖的房屋，系未履行生效法律文书确定债务的被执行人的房产。常见的如未按时偿还债务的债务人之抵押房产，无力偿债的债务人的房产等。
2、瑕疵披露及责任承担
司法拍卖中的法律风险点是比较密集的，竞买人稍不注意便可能触发。
根据《拍卖法》第十八条规定：“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵。”
法院在拍卖公告中明确指出“拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保”，意即法院只负责在房产拍卖成功后出具相应的法律文书，以协助竞买人办理过户，而任何有关房产的权利瑕疵均由竞买人自行了解、风险自担。
[最高人民法院(2011)民二终字第40号民事判决书]裁判印证：拍卖公司对拍卖标的物已尽到瑕疵披露义务，竞拍人对拍品权利不能实现的后果应自行承担。
(二)参与司法拍卖前的必要风险筛查
当您准备通过司法拍卖来获得心仪房屋时，建议至少应从以下几个方面进行前期考察，下面一一详述：
1、房屋基本信息
1)房屋基本情况，包括房龄(剩余产权年限等)、装修维护情况、质量问题、环境(特别是不利因素)等。
2)房屋被法院强制拍卖的原因(民间借贷、抵押、担保等)，若涉及的法律关系明确、主体较少，竞买成功后过户交付等事宜不易引发额外纠纷;若先前涉及的法律关系复杂，则相应风险增加。
3)房屋的现状，被法院查封后是空置还是持续住人，若查封后仍有人居住，将影响实际交付。
2、房屋权属信息
1)房屋产权是否清洁，如房屋是否仍然存在有效的租赁关系，我国法律规定“买卖不破租赁”(其基本含义是：房屋租赁关系存续期间，出租人转让房屋所有权的，受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务)。
这意味着即使房屋归买受人所有，也无法取得使用权，须等租赁到期或提前解除租赁关系。优先购买权人是否书面承诺放弃优先购买权等。
2)房屋的产权是否有共有的情形，产权人中是否有未成年人，房屋拍卖的产权份额是全部产权还是部分产权等。
3)被执行人的户口是否仍落户在拍卖房屋上，如果被执行人在拍卖之后不迁出户口，尤其是学区房的入学指标，会对竞买人产生不利影响。
3、涉及费用估算
1)由于司法拍卖房屋的查封时间均较长，期间大多未缴纳相应的物业管理费用，这部分费用一般都由竞买人承担，对房屋所欠物业费、水电费等需做好预算。
2)司法拍卖中税费一般由竞买人负担，竞买人需了解房产证办理年限，根据房产所在行政区域的政策规定，以确定税费数额。
3)参加网拍需交纳保证金，悔拍的，保证金不予退回。
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳起拍价的5%至20%的保证金，未交纳保证金的，不得参加竞买。
若拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。
其他风险
1、房产所在行政区域是否存在限购政策(在有些地区，通过司法拍卖来规避限购政策已经行不通)。
2、对竞买人的竞买资格是否存在要求(如：执行法院及其工作人员不得参与竞拍外，网络服务提供者、承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织及其工作人员近亲属也不得参与等相关规定)。
如果竞买人不具备竞买资格，可能直接导致竞买人在竞买成功之后不能过户。
3、房屋是否存在影响价值的其他情形，如杀人、伤害、失火等情况。
作者：赵文骋律师、高丽敏律师
浙江泽大律师事务所民商疑难案件工作室
